Ganho de Capital na Venda de Imóvel: Como Funciona, Quando Pagar e Como Ter Isenção

Você está pensando em vender um imóvel e quer saber se precisa pagar imposto sobre o lucro da venda? Este post é para você! Entenda o que é ganho de capital, quando há tributação, quais são as alíquotas e principalmente: quando você pode ficar isento segundo a lei brasileira.

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📌 O que é Ganho de Capital?

O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição de um bem. No caso de imóveis, essa diferença pode ser tributada pela Receita Federal.

✅ Exemplo:

• Imóvel comprado por R$ 200.000,00

• Vendido por R$ 300.000,00

• Ganho de capital: R$ 100.000,00

Esse valor pode gerar imposto de renda — salvo nos casos de isenção legal.

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⚖️ Base Legal do Ganho de Capital

A tributação do ganho de capital está fundamentada nas seguintes normas:

• Lei nº 7.713/1988

• Lei nº 9.250/1995

• Lei nº 8.981/1995 (Art. 21)

• Lei nº 11.196/2005 (Art. 39) — traz uma das principais hipóteses de isenção

• Instrução Normativa RFB nº 599/2005

• Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014

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💰 Tabela Progressiva de Alíquotas – Ganho de Capital

Faixa	Alíquota (%)	Ganho de Capital (R$)
I	15%	Até R$ 5.000.000,00
II	17,5%	De R$ 5.000.000,01 até R$ 10.000.000,00
III	20%	De R$ 10.000.000,01 até R$ 30.000.000,00
IV	22,5%	Acima de R$ 30.000.000,00

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🛑 Quando é Obrigatório Pagar Imposto?

Você deve recolher Imposto de Renda sobre o ganho de capital sempre que vender um imóvel por valor superior ao da aquisição, salvo em hipóteses de isenção.

O pagamento é feito por meio do DARF código 4600, até o último dia útil do mês seguinte à venda.

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✅ Isenção do Ganho de Capital – Art. 39 da Lei 11.196/2005

Você pode ficar isento se:

• Vender um imóvel residencial no Brasil

• E reinvestir o valor da venda (parcial ou total) na compra de outro imóvel residencial, também no Brasil

• Dentro do prazo de até 180 dias

🧾 Lei nº 11.196/2005, Art. 39:

"Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido por pessoa física na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, no prazo de 180 dias."

⚠️ Regras adicionais:

• A isenção só vale uma vez a cada 5 anos.

• Se o reinvestimento for parcial, a isenção é proporcional.

• O imóvel adquirido deve ser residencial e no Brasil.

• A operação deve ser registrada no GCAP (Programa Ganho de Capital) e declarada no IRPF.

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🏡 Outra hipótese de isenção: Venda de único imóvel até R$ 440.000,00

Segundo o Art. 23 da Lei nº 9.250/1995, há isenção se:

• O imóvel vendido for único bem do contribuinte

• A venda for de até R$ 440.000,00

• E não tenha havido outra venda com isenção nos últimos 5 anos

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🧮 Como calcular e declarar?

1. Acesse o GCAP (no site da Receita Federal)

2. Lance os dados da compra, venda e custos

3. Exporte o arquivo para o programa do IRPF

4. Declare mesmo se houver isenção, para comprovação futura

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📢 Conclusão

A venda de imóvel pode gerar obrigação tributária, mas também existem benefícios legais para quem reinveste. Saber usar a isenção do Art. 39 da Lei 11.196/2005 pode significar economia de milhares de reais.

📚 Leituras Complementares

1. Operações não sujeitas ao imposto sobre o ganho de capital (Receita Federal) – Explica isenções como venda de único imóvel até R$ 440 mil, reinvestimento, indenizações etc. normas.receita.fazenda.gov.br+3gov.br+3gov.br+3

2. Ganho de capital na venda de imóvel: veja como proceder (CRECI‑PR) – Tutorial com exemplos de isenção total e parcial. crecipr.gov.br

3. Apurar imposto sobre ganhos de capital (Receita Federal) – Orientações sobre cálculo, geração de DARF e uso do GCAP. planalto.gov.br+8gov.br+8gov.br+8

4. Requisitos para isenção do imóvel único (SC Cosit nº 264/2023) – Detalhes técnicos sobre a isenção para imóvel único até R$ 440 mil. normas.receita.fazenda.gov.br

5. Isenção de Imposto de Renda – Gov.br (state services) – Explica a emissão de DARF, registros e controles dos rendimentos. gov.br+4gov.br+4gov.br+4

6. Decreto-Lei 1.892/1982 – Alienação de imóveis (Planalto) – Fundamento legal histórico amplo sobre tributação de lucro imobiliário. planalto.gov.br

7. Apuração e redução do imposto sobre ganho de capital (Gov.br) – Expõe como deduzir custos de aquisição e benfeitorias. gov.br+1gov.br+1

8. Linha de assunto “Ganho de capital venda de imóveis” – PGFN – Índice de temas da PGFN com documentação sobre ganho de capital e imposto. gov.br

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